Jakarta, dorlanhikmah.com – Perdebatan mengenai hukum penyewa rumah kompensasi kembali mencuat setelah sebuah video memperlihatkan perselisihan antara pemilik rumah dan keluarga penyewa di Surabaya. Pemilik baru meminta penghuni mengosongkan rumah, tetapi penyewa menolak lalu meminta uang kompensasi sebesar Rp60 juta.
Keluarga penyewa mengaku telah menempati rumah itu secara turun-temurun sejak masa kakek atau nenek mereka. Mereka juga mengaku sudah lama tidak membayar uang sewa.
Peristiwa tersebut memunculkan pertanyaan mengenai pandangan hukum Islam. Apakah penyewa berhak meminta kompensasi ketika masa sewa berakhir atau setelah rumah berpindah kepada pemilik baru?
Penjualan Rumah Tidak Mengakhiri Akad Sewa
Fikih muamalah menetapkan akad sewa-menyewa (ijarah) sebagai akad yang mengikat (akad lazim). Karena itu, perpindahan kepemilikan rumah tidak menghapus hak penyewa selama masa sewa masih berlangsung.
Syekh Ibrahim al-Bajuri menerangkan ketentuan tersebut dalam Hasyiyah al-Bajuri.
ولا تبطل الإجارة أى سواء كانت واردة على العين أم على الذمة لأنها عقد لازم كالبيع فلا تنفسخ بالموت___ ولا ببيع العين المؤجرة سواء باعها للمكتري وهو ظاهر أو لغيره ولو بغير إذن المكتري
Artinya, “Dan akad sewa tidaklah batal, baik sewa yang tertuju pada zat benda maupun tanggung jawab (dzimmah), karena sewa-menyewa merupakan akad yang mengikat seperti halnya jual beli, sehingga tidak menjadi fasakh (batal) sebab adanya kematian… Begitu pula tidak batal dengan dijualnya benda yang disewakan tersebut, baik dijual kepada si penyewa, dan ini sudah jelas, ataupun kepada orang lain, meskipun tanpa izin dari si penyewa.”
Keterangan itu menunjukkan bahwa pembelian rumah tetap sah menurut syariat. Pemilik baru tetap wajib menghormati masa sewa hingga berakhir sesuai perjanjian.
Penyewa Hanya Berhak Atas Kompensasi dalam Kondisi Tertentu
Fikih memang mengenal konsep radd al-ujrah atau pengembalian sebagian uang sewa. Namun, ketentuan itu hanya berlaku pada keadaan tertentu.
Pemilik wajib mengembalikan sebagian uang sewa apabila rumah rusak atau kehilangan manfaat sebelum masa sewa selesai. Sebagai contoh, rumah roboh ketika masa sewa masih berjalan sehingga penyewa tidak lagi dapat memanfaatkannya.
Imam Al-Mawardi menjelaskan ketentuan tersebut dalam Al-Hawi al-Kabir.
فصل فَلَوْ اِنْهَدَمَتْ الدَّارُ فِي أَثْنَاءِ الْمُدَّةِ اِنْفَسَخَتْ الْإِجَارَةُ فِيْمَا بَقِيَ وَرُدَّ مِنَ الْأُجْرَةِ مَا قَابَلَهُ
Artinya, “Ketika rumah yang disewakan roboh maka akad sewa rusak pada waktu yang tersisa dan dikembalikan biaya sewa sesuai dengan standar pada sisa waktunya.”
Dalam kasus Surabaya, rumah tetap berdiri dan masih layak dihuni. Karena itu, fikih tidak memberikan hak kepada penyewa untuk meminta kompensasi hanya karena pemilik baru meminta rumah dikosongkan setelah masa sewa selesai.
Masa Sewa Berakhir, Penyewa Wajib Mengosongkan Rumah
Akad ijarah hanya memberikan hak kepada penyewa untuk memanfaatkan rumah dalam jangka waktu tertentu. Akad tersebut tidak memindahkan kepemilikan rumah kepada penyewa.
Setelah masa sewa berakhir, penyewa wajib mengosongkan rumah dan menyerahkannya kembali kepada pemilik.
Imam Abu Ishaq Asy-Syirazi menegaskan ketentuan itu dalam kitab At-Tanbih fi al-Fiqh asy-Syafi’i.
وإن انقضت الإجارة لزم المستأجر ردّ العين، وعليه مؤنة الرد
Artinya, “Dan jika masa sewa telah habis, maka penyewa wajib mengembalikan benda tersebut (kepada pemiliknya), dan biaya pengembalian menjadi tanggung jawab penyewa.”
Menolak Mengosongkan Rumah Menimbulkan Kewajiban Baru
Fikih juga mengatur konsekuensi bagi penyewa yang tetap menguasai rumah setelah masa sewa habis. Penyewa wajib membayar ujrah al-mitsl atau biaya sewa sesuai harga yang berlaku apabila tetap menahan rumah tanpa hak.
Imam Ar-Rauyani menjelaskan ketentuan tersebut dalam kitab Bahr al-Madzhab.
الأجرة فيما زاد على المدة إن كان ممتنعًا من الرد يلزمه أجر المثل لزيادة المدة استعملها أو لم يستعملها وإذا لم يكن ممتنعًا من الرد لا يلزمه أجر المثل إلا بالاستعمال لأن عليه التخلية فقط لا يكلف بالرد
Artinya, “Upah untuk waktu yang melebihi masa sewa, jika si penyewa menolak untuk mengembalikannya, maka ia wajib membayar upah standar (ujrah al-misl) atas kelebihan waktu tersebut, baik ia memakainya ataupun tidak memakainya. Namun, jika ia tidak menolak mengembalikannya (tidak menahan barang), maka ia tidak wajib membayar upah standar kecuali jika ia memakainya, karena kewajibannya hanyalah mengosongkan barang tersebut dan ia tidak dibebani untuk pengembalian.”
KHI Mengatur Hak dan Kewajiban Penyewa
Kompilasi Hukum Islam juga mengatur persoalan sewa-menyewa. Pasal 299 memberikan hak kepada penyewa untuk meminta pembatalan akad atau keringanan sewa apabila kerusakan mengurangi manfaat rumah.
Pasal 303 memberikan hak atas pengembalian uang sewa secara proporsional apabila akad berakhir lebih awal bukan karena kesalahan penyewa. Sementara itu, Pasal 301 mewajibkan penyewa menjaga barang sewaan dan mengembalikannya kepada pemilik setelah masa sewa selesai.(ust)
Komentar